USUFRUTO

O usufruto, uso dos frutos, é um direito real de gozo ou desfruto de uma coisa alheia.
O usufrutuário possui a coisa, mas essa coisa não é dele, isto é, tem a sua posse, mas não a sua propriedade. Pode utilizar e desfrutar a coisa, obter os seus frutos, tanto monetários como em espécie, mas não é o dono da coisa. O usufrutuário também não pode alienar a coisa sem o consentimento do proprietário.

A propriedade da coisa é do chamado nú-proprietário, que é quem pode dispor dela, por exemplo, através arrendamento, alienação ou por testamento.

A doação com usufruto é feita pelo proprietário do imóvel ainda em vida para garantir renda ou moradia a alguém, mas tendo a garantia que o beneficiado não poderá vender o bem ou expulsá-lo de lá.

O usufrutuário detém, desde então, todos os direitos sobre o imóvel. Veja as dicas do advogado especialista em Direito Imobiliário, Hamilton Quirino, e saiba o que fazer – ou não – em caso de usufruto.

Passo a Passo

1- É possível predeterminar um período de usufruto?

A reserva de usufruto pode ser feita em um período determinado. Quando este termina, a cláusula de usufruto perde a validade.

2- Como fazer o procedimento?

A doação com reserva de usufruto é feita no cartório. O usufruto pode ser instituído também no testamento. Por exemplo, para evitar briga de inventário, o casal já doa seus bens em vida, como reserva de usufruto a eles próprios ou um parente. Quem quer que tenha recebido a doação, é o nu-proprietário.

3- Venda ou aluguel

Quem recebe a doação é o dono parcial e não pode vender ou alugar sem o consentimento do usufrutuário (quem tem o direito de usufruir do imóvel). E é este quem tem o direito de receber o dinheiro do aluguel. Se um apartamento locado está sob estas condições e o usufrutuário morrer, o contrato continua válido. O que muda é que agora o nu-proprietário passará a ser o proprietário total e receberá os aluguéis.

4- Herdeiros diretos

Doação é um ato de vontade. Os herdeiros diretos não podem contestar o bem, exceto se seus 50%, de direito, forem doados. Por exemplo, pais que brigaram com o filho decidem doar o único imóvel que têm a um sobrinho. Quando morrerem, o filho legítimo pode contestar na Justiça, pois os pais só podem dispor de 50% dos seus bens a quem quiserem. Nesse caso, o herdeiro direto pode requerer sua metade de direito.

5- Em caso de morte do nu-proprietário

Se o nu-proprietário morrer, o herdeiro direto dele receberá o direito à doação e deverá respeitar o usufruto. Por exemplo, se um pai viúvo doou um imóvel a um filho único com direito a usufruto próprio e este filho morre, o herdeiro dele terá o direito ao imóvel, devendo respeitar o direito de usufruto do avô.

6- Em caso de morte do usufrutuário

A reserva de usufruto é personalista. Se o usufrutuário morre, o nu-proprietário passa a ter o total direito sobre o imóvel, podendo vender se quiser. Os herdeiros do doador, ou seja, do usufrutuário, não têm direito sobre o bem.

7- Restrições

O usufrutuário não pode vender o imóvel e deve conservá-lo. Ele deve usar como se fosse dele, devendo pagar todas as taxas. Se ele deixa de pagar o condomínio, a ação é movida contra ele e o nu-proprietário.

8- Cancelamento de contrato

É possível revogar a concessão de usufruto. É só voltar ao cartório e desfazê-lo. Os impostos não serão cobrados, mas as custas dos atos no cartório, sim.

Por Jéssica Ramos Farineli

O Usufruto é um direito real que recai sobre coisa alheia, de caráter temporário, inalienável e impenhorável, concedido a outrem para que este possa usar e fruir coisa alheia como se fosse própria, sem alterar sua substância e zelando pela sua integridade e conservação.

O usufrutuário poderá utilizar e perceber os frutos naturais, industriais e civis da coisa, enquanto o nu-proprietário possui a faculdade de dispor da mesma.

Diz-se que este instituto possui caráter temporário porque não se prolonga além da vida do usufrutuário (conforme disposição do artigo 1410 do Código Civil). O usufruto pode admitir menor duração quando convencionado a termo ou condição resolutiva. Tal caráter temporário deriva de sua função intuito personae, dada sua finalidade de beneficiar pessoas determinadas.

Dada a vitaliciedade do usufruto, caso ocorra a morte do usufrutuário, se os herdeiros resistirem na restituição da coisa, poderá o nu-proprietário ajuizar ação de reintegração de posse, em função do esbulho pela precariedade.

A inalienabilidade é a impossibilidade de o usufrutuário transmitir a coisa a outrem, de forma onerosa ou gratuita, em função de seu caráter intuito personae. (Artigo 1393, CC). Entretanto, o usufrutuário poderá ceder o exercício do direito, de forma gratuita ou onerosa, como no caso de arrendamento. (Artigo 1399, CC).

A impenhorabilidade é outra característica deste instituto, porém, não impede que o penhor recaia sobre seus frutos.

O usufruto se constitui através de lei (usufruto legal), de negócio jurídico (usufruto convencional) ou de usucapião.

No usufruto legal é instituído por lei, para a proteção de determinadas pessoas que se encontram em presumível estado de vulnerabilidade. A título de exemplo, o artigo 1689 do Código Civil determina que os pais sejam usufrutuários em relação aos filhos menores, em virtude do poder familiar.

O usufruto convencional se constitui através de negócio jurídico bilateral ou unilateral, podendo ser inter vivos ou causa mortis. Ou seja, poderá constituir-se entre o nu-proprietário e o usufrutuário ou por testamento.

Na constituição inter vivos, o nu-proprietário mantém a nua-propriedade da coisa e transfere o direito real de usufruto à outra pessoa, através de contrato. Já na constituição causa mortis, o testamentário por meio de disposição de última vontade, transmite o usufruto aos seus herdeiros.

O usufruto constituído por usucapião é reconhecido expressamente pelo Código civil de 2002, em seu artigo 1391. Não se confunde a usucapião de usufruto com a usucapião da propriedade, pois sua posse não contou com o animus, mas sim a intenção de ser possuidor usufrutuário. Desta forma, a sentença de usucapião não privará o nu-proprietário da titularidade formal, mas apenas lhe limitará o domínio.

Existem cinco espécies de usufruto, estas se classificam em relação à origem, à duração, ao objeto, à extensão e aos titulares.

Quanto à origem, o usufruto poderá ser legal (instituído por lei) ou convencional (constituído por negócio jurídico).

Quanto à duração, o usufruto poderá ser temporário; quando estipulado com prazo estipulado para seu término ou condição resolutiva; ou vitalício; quando não há prazo estipulado para seu fim – durando até o fim da vida do usufrutuário. Deve-se ressaltar que a duração do usufruto para pessoa jurídica é de no máximo trinta anos.

Quanto ao objeto, o usufruto poderá ser próprio; quando recai sobre coisa inconsumível e infungível; e impróprio (ou quase-usufruto); quando recai sobre coisa consumível ou fungível. Neste caso, conforme dispõe o artigo 1392, CC, o usufrutuário deverá restituir o nu-proprietário o valor da coisa ou outra coisa com equivalente quantidade, gênero e qualidade.

Quanto à extensão, o usufruto poderá ser universal; quando recai sobre uma universalidade de bens (herança, patrimônio, fundo empresarial); particular; quando recai sobre apenas um bem; pleno; quando não há restrições no uso da coisa; e restrito; quando há restrições no uso da coisa.

Quanto aos titulares, este direito real poderá ser simultâneo; quando é estipulado simultaneamente em nome de mais de uma pessoa; ou sucessivo; quando é estabelecido por prazo certo em nome de duas ou mais pessoas sucessivamente.

O usufrutuário tem direito à posse, ao uso, à administração e à percepção dos frutos. (De acordo com o artigo 1394, CC). A transmissão da posse justa e direta ao usufrutuário é condição básica ao exercício do usufruto. Caso não ocorra a transmissão, o mesmo poderá se valer das ações possessórias.  O usufrutuário tem direito de perceber os frutos naturais, industriais e civis da coisa, sendo vedada a alteração da substância da coisa ou de sua destinação.

Os artigos 1396 a 1398 do Código Civil determinam as regras de distribuição dos frutos entre o nu-proprietário e o usufrutuário. O artigo 1396 determina que  ao iniciar o usufruto, os frutos pendentes pertencerão ao usufrutuário, entretanto, na data da extinção do usufruto, pertencerão o nu- proprietário. O artigo 1397 estabelece que as crias de animais geradas na constância do usufruto pertencerão ao usufrutuário, porém, incumbe ao mesmo a preservação dos animais que juá viviam antes do usufruto se iniciar. O artigo 1398 mantém a regra geral do vencimento diário dos frutos civis, sendo remetidos ao proprietário aqueles que se vençam ao início do usufruto e, do usufrutuário aqueles vencidos no termo ad quem.

O usufrutuário tem o dever de inventariar os bens recebidos, ou seja, arrolar tudo que recebeu e o estado em que recebeu; de dar caução real ou fidejussória, caso o nu-proprietário reclame-a; de conservar a coisa; de realizar reparações normais; de pagar as contribuições do bem; de pagar o seguro (se a coisa já estava segurada antes da constituição do usufruto); de restituir a coisa no mesmo estado em que a recebeu.

A extinção do usufruto está relacionada no artigo 1410 do Código Civil e em seus incisos. Pode se dar pela morte do usufrutuário, pois como o usufruto é direito real temporário e intransmissível, a morte do usufrutuário é o limite máximo de sua duração, ainda que o direito tenha se estabelecido por prazo determinado, se o usufrutuário falecer antes do término deste prazo, extinguir-se-á o usufruto.

A relação jurídica também poderá se extinguir pela destruição total da coisa concedida em usufruto, pois o direito não sobrevive sem seu objeto.

A consolidação (quando na mesma pessoa se reúnem a qualidade de usufrutuário e nu-proprietário ), o fim do termo de duração prefixada no título constitutivo (condição do término do usufruto a um evento futuro e certo), o acontecimento da condição resolutiva - caso se tenha sido convencionado  (fim do usufruto condicionado a um evento futuro e incerto) e a decadência (neste caso, aplica-se o maior prazo de prescrição – artigo 205, CC) também causam a extinção do usufruto.

Fontes:

GONÇALVES. Carlos Roberto. Direito civil Brasileiro. Direito das Coisas. 5. Ed. Saraiva. São Paulo. 2010.

Usufruto

Direito real pelo qual o usufrutuário pode usar a coisa alheia e até o patrimônio alheio, durante certo tempo, retirando frutos, utilidades e vantagens que o bem móvel ou imóvel produza. O usufruto se denomina: a) próprio, perfeito ou formal, constituído sobre coisa alheia, sem que se lhe altere a substância ou modifique a destinação; b) impróprio, imperfeito ou quase-usufruto é o que recai sobre coisas consumíveis com o próprio uso: c) legal ou legítimo, o que é estabelecido pela lei em benefício de determinadas pessoas; d) normal, que abrange coisas não fungíveis, embora incorpóreas: os títulos de crédito, os direitos autorais etc.; e) particular, que recai sobre coisas individualmente determinadas: um prédio, um navio etc.; f) pleno, aquele que abrange todos os frutos e utilidades da coisa; g) restrito, aquele que alcança apenas uma parte dos frutos por ela produzidos; h) simultâneo, constituído em benefício de uma ou várias pessoas; i) sucessivo ou reversível, aquele que não se extingue com a morte do usufrutuário, pois é transmissível aos seus herdeiros. Não é admitido no nosso Código Civil; j) temporário, que é limitado o tempo de sua duração; k) universal, recai sobre a totalidade de um patrimônio ou de uma universalidade de bens; l) vitalício, aquele cuja duração se verifica enquanto viver o usufrutuário; m) voluntário, o que decorre de ato entre vivos ou da última vontade de quem instituiu o usufruto.

Não se pode transferir o usufruto por alienação, mas o seu exercício pode ser cedido a título gratuito ou oneroso.

Sua mãe pode fazer o que quiser com o imóvel enquanto for viva ou permanecer o usufruto. 

O que ocorreu no seu caso e de sua irmã é que sua mãe passou em vida o imóvel para vocês. O objetivo de fazer esta doação em vida é já deixar o imóvel em nome das duas e o pagamento do imposto também, assim quando ela falecer vocês não terão nenhuma despesa a não ser registrar o atestado de óbito dela na matricula do imóvel extinguindo o usufruto.

Enquanto existir o usufruto vocês duas não tem qualquer direito sobre o imóvel porque ele está trasnferido para sua mãe ou seja ela tem o direito de usar e fruir dele como bem quiser. Desta forma ela pode morar nele, alugar, reformar, cuidar ou ceder a quem ela quiser. Ela só não poderá vender nem destruir sem a autorização de vocês. O fato de ter outros imóveis não a impedem de aluga-lo a quem ela quiser e vc não pode impedir pois como disse enquanto viva ela tem o direito de cuidar e receber os frutos deste imóvel. Cabe a ela o pagamento do IPTU e todas as taxas do imóvel.
Vc só poderá tomar qualquer decisão sobre o imóvel com a concordância de sua mãe, portanto para morar nele tem que ter a autorização dela. Saiba que o imóvel foi doado a vc e sua irmã mas com a instituição do usufruto é sua mãe quem detém o direito de usa-lo e receber os frutos de uma locação.

Resumindo: ela pode loca-lo ou cede-lo; ela deve arcar com os impostos e taxas, ela pode impedi-la de morar nele.

O usufruto se extingue por morte de sua mãe ou se ela for ao cartório e averbar na matricula a extinção. Somente quando extinto é que vc e sua irmã terão seus direitos sobre o que lhe foi doado, mesmo ela tendo outros imóveis. 

Cabe, ainda, esclarecer que o usufruto não pode ser transmitido como herança. Alguns usufrutuários pensam que, se o nu-proprietário falecer, eles herdarão o imóvel. Nada disso. Eles continuarão como usufrutuários. A propriedade do imóvel, porém, irá para os herdeiros do falecido. E se o usufrutuário falecer, o usufruto não será passado para os herdeiros dele – será simplesmente extinto.