Extinção de condomínio comum

Extinção de condomínio comum – Ações judiciais. Priscilla Ribeiro C. Sandri.

Condomínio tradicional / comum traduz-se pela copropriedade, ou seja, cada condômino é titular de uma parte ideal da coisa. É o exercício simultâneo do mesmo direito de propriedade por mais de uma pessoa. Ex. Casamento ou união estável, dir. sucessório.
O condomínio pode ser tradicional / comum que é a copropriedade, disciplinado nos art. 1.314 a 1.330 CCB ou edilício / por unidades autônomas que é uma forma especial de condomínio, disciplinado nos art. 1.331 a 1.358 e Lei 4.591 -Lei de Incorporações e condomínios.
O condomínio tradicional (propriedade comum) é considerada uma situação anômala , na medida em que o exercício da propriedade tende à exclusividade.
Por isso, o condomínio é considerado uma situação transitória da propriedade, conf. os ensinamentos de Caio Mario, que afirma:
A comunhão não é modalidade natural da propriedade. É um estado anormal, muito frequentemente gerador de rixas e desavenças, e formador de discórdia e litígios. Por isso mesmo, considera-se um estado transitório, destinado a cessar a todo tempo. A propósito vige então a ideia central que reconhece aos condôminos o direito de lhe pôr termo
Abarcando essa ideia o CCB facilita a extinção da situação condominial, ao disciplinar que pode, qualquer condômino, a todo tempo, exigir a divisão da coisa comum.
Art. 1.320 CC. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Nesse sentido, sendo o bem divisível, ou seja, sendo possível a partilha física da coisa comum qualquer condômino pode exigir a divisão, a qualquer tempo, ainda que seja através da ação de divisão .
A divisão pode ser, ainda, realizada amigavelmente através de escritura pública lavrada em Tabelionato de Notas, sendo todos capazes, ou por instrumento particular que deverá ser homologado pelo magistrado, com a presença obrigatória do Ministério Público se houver incapaz.
Caso o bem seja indivisível, ou seja, sendo impossível a partilha do bem, jurídica ou materialmente, a extinção do condomínio poderá se dar através da adjudicação do bem ou alienação judicial da coisa comum .
A adjudicação do bem é realizada quando houver acordo entre os integrantes do condomínio e apenas um dos condôminos adjudicar o bem, pagando ao(s) outro(s) a parte que lhe(s) cabe. Já a alienação judicial da coisa comum, através da ação de extinção de condomínio, dar-se-á quando não houver acordo entre os coproprietários, sendo necessário, neste caso, a venda da coisa comum sem que os outros condôminos possam impedir essa alienação.
Cabe mencionar que tanto se tratando de bens divisíveis, quanto se tratando de bens indivisíveis, nada impede que os condôminos de comum acordo optem por vender o bem amigavelmente de forma particular objetivando por fim ao condomínio existente entre eles.
Como vimos, uma das formas de extinção da coisa comum é a ação de divisão, instituto que será estudado a seguir. Essa ação tem por finalidade extinguir a comunhão da propriedade, partilhando a coisa comum aos comunheiros. Ocorrendo a materialização da fração ideal/cota parte de cada um dos condôminos, que se materializa em uma parte fisicamente individuada, certa e determinada da coisa .

Os principais aspectos procedimentais da ação de divisão são: esta ação está disciplinada no art. 946,II CPC; o procedimento judicial se dará na forma dos art. 946 e seguintes e art. 967 e seguintes do CPC ou conforme procedimento de jurisdição voluntária , disciplinados nos arts. 1.103 a 1.111 CPC, neste último caso quando inexistir litígio, mas um dos condôminos é incapaz. Ainda, segundo a previsão do art. 1.321 CCB aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras da partilha de herança (art. 2.013 a 2.022).
Importante referir que a divisão só se processa perante todos os condôminos. Caso um deles deixe de comparecer à relação processual, seja por falta seja por nulidade da citação, a sentença será ineficaz, não valendo mesmo perante os que foram citados .
Ainda, a divisão é meramente declaratória, não sendo, por conseguinte, constitutiva de direito. Isto porque os direitos dos condôminos são definidos no título da propriedade e remontam à data deste.
Qualquer condômino como vimos anteriormente, pela regra geral, possui o direito de impor/pedir a divisão a qualquer tempo. Não há, portanto, prescrição ou decadência para ação porque o direito é potestativo, ou seja, perdura enquanto pender a situação jurídica representada, nesse caso, pela indivisão .
A petição inicial deve observar os requisitos previstos no art. 967, além dos disciplinados no art. 828, ambos do CPC. O imóvel deve estar descrito com precisão, indicando denominação, situação, limites e características peculiares e, ainda, deve constar a origem da comunhão com expressa referência ao título primitivo .
A ação de divisão possui procedimento que comporta duas fases, quais sejam: inicialmente o juiz decidirá acerca da pretensão de dividir, podendo inclusive, negar esse direito ao se deparar com a indivisibilidade do imóvel, indeferindo o pedido e, somente, em uma segunda fase executam-se os trabalhos divisórios, concretizando a partilha. Essa última fase inicia-se após sentença de divisão e é chamada de fase executória .
Resumidamente, os procedimentos se desenvolvem da seguinte forma: julgada a pretensão de divisão, os condôminos serão intimados para apresentar seus títulos e requerer quinhões. Trata-se de uma decisão interlocutória, sendo cabível agravo de instrumento para discuti-la.
Após decisão sobre os quinhões e acessórios, será realizada a medição da área (feita por agrimensor) e será apresentado um plano de divisão, que será objeto de decisão judicial. Vide art. 972 a 960 e 975 do CPC.
Com o plano de divisão o juiz julga a partilha. Com base nessa decisão o agrimensor, assistido por arbitradores, demarca os quinhões seguindo as regras da demarcação. Vide art. 979 e 963 do CPC.
Concluídos os trabalhos, o agrimensor elabora planta geral e memorial descritivo (elementos do art. 961 a 975 do CPC), onde serão descritos os quinhões individualmente, conforme foram traçados (art. 980 CPC). Haverá sentença homologatória estabelecendo a divisão da área. Contra esta decisão é cabível apelação, que terá apenas efeito devolutivo.
As sentenças da ação de divisão estão sujeitas a registro imobiliário, para regularização da sequência registraria e para o efeito erga omnes, embora não tenham efeito constitutivo de propriedade. Vide Lei 6.015/73, art. 167, II, 23.
Conforme disciplina do art. 947 do CCB, é possível a cumulação de divisão e demarcação. Nesse caso serão citados condôminos e confrontantes. As duas pretensões, quais sejam dividir e demarcar, se solucionam na primeira fase da ação. Julgados procedentes os pedidos, demarca-se a propriedade primeiro. Homologada demarcação, divide-se .
Cabe mencionar que se tratando de bens divisíveis não há que se falar na aplicação do art. 504 CC e 1.118 CPC, que disciplinam o direito de preferência do condômino na venda da parte ideal de outro.
Situação especial que merece ser estudada é quanto à existência de posse localizada em condomínio comum. Não é rara a situação na qual os condôminos passam a exercer seu direito de propriedade de forma localizada, em área certa e individuada, nos moldes dos chamados condomínios pro diviso.
Nessa situação há doutrinadores que entendem que esse condômino pode usucapir sua quota ideal . Isso porque, nessa hipótese, desapareceu o estado de indivisão .
Alguns doutrinadores e pouca jurisprudência ratifica a ação de usucapião como meio adequado para extinguir parcialmente o condomínio. Doutrinadores como Benedito Silvério Ribeiro , que discorre em sua obra sobre a usucapião de imóvel já registrado em nome do usucapiente; Humberto Theodoro Junior e Marco Aurélio Viana acompanham o entendimento de Pontes de Miranda, que desde o início do século já ensinava:
Se a posse exclusiva do condômino se perpetua por lapso superior a trinta anos, seja ou não acompanhada de boa fé, pode servir de base para a ação de usucapião. (...) A razão disso é clara, -compreende-se que a comunhão, nesses casos, embora existindo de direito, deixou de existir de fato e desde esse momento começa a correr a prescrição (...)

Humberto Theodoro Junior vai mais longe e ensina:
A ação de divisão é imprescritível. Contudo, se vier a cessar o estado de comunhão pela posse exclusiva de um dos condôminos, por lapso superior a 30 anos, consuma-se a prescrição aquisitiva, e o imóvel não pode ser mais objeto de divisão. O mesmo acontecerá, obviamente, quando diversos condôminos possuírem, durante 20 anos, pelo menos as respectivas porções materialmente determinadas no solo, somo se tivesse havido efetivamente divisão entre eles. Em qualquer dessas hipóteses, a ação divisória esbarrará no usucapião consumado (...) “extinto, assim, o condomínio, não há que pretender-se a divisão do que já não existe em comum

Os entendimentos acima ficam para contribuir com o amadurecimento dos entendimentos quanto à possibilidade da ação de usucapião como meio adequado para extinguir parcialmente o condomínio comum e, quem sabe fortalecimento da jurisprudência pátria. Esse tema merece ser estudado de forma aprofundada em momento oportuno futuramente.
Outra situação que merece ser abordada é que o direito de pedir/exigir a divisão do condomínio comum possui exceções, que serão estudadas a seguir. Nesse sentido, a indivisibilidade do bem pode ser natural, convencional ou legal (art. 88 CCB).
Há casos em que a lei, formalmente, especifica a indivisão, cita-se como exemplo as paredes meias e muros; o Estatuto da Terra que proíbe a divisão das terras rurais em áreas inferiores ao módulo rural (fração mínima de parcelamento), mesmo em caso de partilha judicial (quer em inventário quer em separação ou divórcio). Vide Lei 4.504/64, art. 65, §1º e Lei 5.868/72, art.8 ; Lei 6.766/79,art. 4º,II, que proíbe que lotes urbanos tenham medida inferior a 125m².
A indivisão também pode ser exigida pela natureza das coisas, como por exemplo um poço existente entre duas propriedades e que fornece água a ambas.
Por fim, a indivisão pode ser convencional, situação na qual cita-se como exemplo quando diversas pessoas adquirem um imóvel para uso e gozo de terceiro, o que inibe a divisão enquanto perdura o direito desse terceiro .
Ainda, segundo a disciplina do art. 1.320, §2º CCB o bem pode permanecer indiviso através de acordo dos condôminos. Igualmente é possibilitado ao doador ou testador, conforme previsão do parágrafo 3º do artigo supramencionado. Cabe destacar que a indivisão só poderá alcançar a parte disponível do patrimônio e não a legítima .
Para que os condôminos estabeleçam a indivisão do bem comum a decisão deve ser unânime. Há limite temporal, para a indivisibilidade, de máximo de 5 anos, prorrogável somente pelos condôminos (e não doador e testador). Ainda, o prazo fixado poderá ser reduzido, pelo magistrado, se houver grave razão e a requerimento de qualquer condômino.
Cabe mencionar que na indivisão ajustada entre condôminos, mesmo que ocorra a alienação de parte ideal à terceriro, o adquirente continua vinculado à indivisão pelo prazo estipulado. Enaltecemos, ainda, que os credores dos comunheiros estão sujeitos à restrição, pelo prazo avençado .
A solução para esses casos de indivisibilidade será extinção do condomínio através da adjudicação do imóvel, acrescida de indenização dos demais condôminos, ou a venda judicial da coisa comum, situação na qual o preço será repartindo entre os condôminos. Conforme veremos a seguir. A extinção do condomínio está prevista no art. 1.322 do CCB:
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

Em primeiro lugar a lei prevê que poderão os condôminos de coisa indivisível, extinguir o condomínio, adjudicando o bem a um dos consortes, que indenizará os demais (adjudicação como solução amigável). Ou seja, um dos comunheiros haverá para si a totalidade da propriedade, pagando aos demais condôminos o valor das suas quotas.
Se todos os condôminos forem maiores e capazes a adjudicação pode ser feita por meio de escritura pública de compra e venda, sem depender de autorização judicial .
Inexistindo acordo, parte-se para venda da coisa comum, prevista no art. 1.113 e seguintes do CPC. Basta a vontade de um único condômino, não importando sua fração ideal para o ajuizamento do pedido . Efetuada a venda judicial, e deduzidas despesas, o preço será repartido na proporção dos quinhões dos condôminos.
O procedimento é de jurisdição voluntária em que serão citados todos os condôminos e o MP, sob pena de nulidade do processo (art. 1.105 CPC). Ações que levam à extinção do condomínio são consideradas imprescritíveis (art. 1.113 CPC) .
Instaurado o processo judicial para alienação do bem o condômino poderá participar por várias formas : a) poderá opor-se a venda, por se tratar de bem divisível; poderá consentir com a venda, mas pretendendo adjudicá-la para si (aqui se discutirá valor,localização,benfeitorias,extensão do seu quinhão); poderão, todos os condôminos, consentir que a venda seja realizada à particular (e não na praça ou leilão).
O doutrinador Toledo Cesar atenta para a possibilidade de que todos os interessados assim que instaurado o processo, concordem expressamente que a venda seja feita independentemente de leilão ou praça. Neste caso devem ser todos capazes. Nota-se que aqui a instauração do processo seria dispensável, mas esta tornou possível a aproximação das partes .

Nesse diapasão os condôminos poderiam: ser concordes, após a instauração do processo, com a venda mediante preço e condições propostas pelo(s) condômino(s), procedendo assim a venda da coisa comum; ser concordes com a venda, mas discordarem quanto ao preço, neste caso o bem será sujeito a uma avaliação por determinação do juiz. Atenta-se para o fato de que todos os condôminos devem concordar com a avaliação e demais condições para que uma venda a particular se realize; ou, ainda, os condôminos podem não aceitarem a avaliação, ainda que concordes quanto à venda, proceder-se-á, neste caso, à alienação judicial propriamente dita.
Dessa forma, colocadas as questões, o juiz procederá a instrução, nomeará perito e realizará audiência.
Sendo o bem vendido em hasta pública, todos os condôminos serão citados para acompanhar o procedimento da alienação judicial e participar, quando deverão exercer, querendo, as preferências gradativas conforme previsão do art. 1.118 do CPC, quais sejam: a) o condômino tem preferência sobre o estranho, em condições iguais; b) entre os condôminos a preferência será daquele que tiver benfeitorias de maior valor (juiz fixa prazo para prova da existência das benfeitorias e valores, se for preciso haverá perícia); c) não havendo benfeitorias, o proprietário do maior quinhão terá preferência; d) não existindo nenhum padrão de preferência entre os condôminos, os interessados deverão licitar, sendo vencedor aquele que oferecer maior preço. É feita licitação entre estranhos e antes da adjudicação, faz-se a licitação entre condôminos, adjudicará a coisa quem der o maior lance.
A preferência deve ser manifestada durante o leilão. Caso o arrematante estranho tenha a melhor oferta, o condômino, querendo, deverá oferecer lance igual. Se não lançar, oferecendo preço igual ao do arrematante, não terá exercitado sua preferência no tempo adequado.
Pergunta-se: Depois de encerrada a hasta pública, a preferência do condômino segue exercitável?
O doutrinador Scavone Junior entende que sim, mas desde que não tenha sido assinada ainda a carta de arrematação (analogia aos art. 693 e 788, I CPC), caso em que deverá depositar o valor no prazo de 24horas a partir da arrematação .
Humberto Theodor Junior, entende que esta faculdade é excepcional, sendo aplicável apenas nos casos de alienação sem observância das preferências legais.
Art. 1.119 - Não observadas as preferências, o condômino preterido poderá antes da assinatura da carta de adjudicação depositar o preço e requerê-la para si. O preço obtido repartir-se-á proporcionalmente aos comunheiros.

Ou questionamento que fazemos é: Se é possível a extinção do condomínio quando parte ideal do bem está gravada com cláusula de inalienabilidade? Sendo possível, ocorrerá a extinção da cláusula de inalienabilidade?
Para melhor compreensão da questão cita-se o seguinte exemplo: um proprietário de imóvel deixo-o em testamento para dois herdeiros, gravando-o com cláusula de inalienabilidade. Com o falecimento de um deles, os seus sucessores pretendem fazer a extinção do condomínio, vendendo o bem . Tal situação foi objeto de análise de um julgado do nos Superior Tribunal de Justiça, o qual teve como relatora a Min. Nancy Andrighi .
Ao proferir seu voto a ministra, ao relatar o caso, enaltece que o pedido de extinção do condomínio foi formulado pelo titular de meação ideal livre do imóvel. Existindo cláusula de inalienabilidade incidindo sobre a outra metade ideal.
A ministra ensina que tal situação não é impeditiva para venda, uma vez que é vedada a instituição do vínculo à segunda geração. O vínculo é transferido p o valor depositado em conta judicial correspondente à metade do preço obtido na alienação judicial. (vide art. 1.911 CCB). Recurso foi provido. Abaixo segue a transcrição da ementa deste julgado:
Ementa: Civil. Recurso especial. Condomínio. Extinção. Possibilidade. Cláusula de inalienabilidade que incide sobre fração ideal.
- A existência de clausula de inalienabilidade recaindo sobre uma fração de bem imóvel, não impede a extinção do condomínio.
- Na hipótese, haverá sub-rogação da cláusula de inalienabilidade, que incidirá sobre o produto da alienação do bem, no percentual correspondente a fração gravada.
Recurso não conhecido.

Para finalizar este estudo, não podemos deixar de referir que a alienação judicial será concretizada com o maior lanço oferecido, mesmo que inferior ao valor da avaliação, exceto qdo tiver por objeto bens de incapazes, onde o lanço mínimo deverá corresponder a, pelo menos, 80% do valor avaliado.
Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. EXECUÇÃO DE SENTENÇA. ARREMATAÇÃO. HOMOLOGAÇÃO. BEM DE INCAPAZ. AVALIAÇÃO DEFASADA. ART. 701 DO CPC. Para arrematação de bem de incapaz em segunda praça, deve ser observado o mínimo legal de 80% sobre o valor atualizado da avaliação para sua venda. No caso, o imóvel foi arrematado no limite mínimo, tomando por base valor constante em avaliação realizada quase dois anos antes da venda, sem qualquer correção monetária do referido valor. Importou, assim, em alienação por quantia inferior ao real valor do imóvel e, conseqüentemente, não atingindo a proporção mínima estabelecida do art. 701 do CPC. Impossibilidade, portanto, do Juízo da execução homologar o respectivo auto de arrematação. Precedentes do STJ. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Agravo de Instrumento Nº 70007739766, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 27/05/2004)

Como vimos, ao longo deste estudo, o desfazimento da situação condominial, através das vias judiciais, é possibilitado através da, por exemplo, ação de divisão, adjudicação e alienação do imóvel. Situações nas quais é necessária a participação de todos os condôminos, não importando a natureza do condomínio, se "pro diviso" ou "pro indiviso".
Ocorre que existem situações nos chamados condomínios "pro diviso" (nos quais a fração ideal do condômino é localizada, individualizada materialmente) nas quais é impossível saber quem são todos os condôminos para anuência na escritura, por exemplo, escritura de divisão, forçando o interessado a entrar com ação judicial.
Para abarcar tais situações, entre outras, a Consolidação Notarial e Registral do Rio Grande do Sul editou diversos projetos – atualmente More Legal IV (Provimento 21/2011 CGJ) e Gleba Legal (Provimento 07/2005 - CGJ) - visando solucionar o problema social das propriedades informais em nosso Estado, visando, assim, atender ao princípio constitucional da função social da propriedade (art. 5º, XXIII CF).
Os mencionados projetos merecem, verdadeiramente, ser analisados em estudo específico que será realizado oportunamente.

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